Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры

29 августа в 18:43 118

Если застройщик затянул со стройкой, он должен оплатить вам съемную квартиру. Если, конечно, вы знаете свои права.

Например, вы купили квартиру в новостройке год назад. Пока дом строился, сняли квартиру. По ДДУ застройщик должен был передать квартиру летом этого года. Но застройщик затянул. Теперь у вас есть право на компенсацию и неустойку. Как воспользоваться этим правом — рассказываем в сегодняшней статье.

Разберитесь со сроками

То, что дом стоит, еще ничего не значит. Прежде чем передать вам ключи, застройщик должен сдать дом городу, то есть получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. На это могут уйти месяцы, но вам об этом особо думать не надо. Вам нужно смотреть на договор.

В договоре может быть два варианта сроков передачи квартиры.

  • Через N дней после сдачи: «Квартира передается в течение 60 дней после получения разрешения на ввод». Если застройщик получит разрешение на ввод 31 июля, то 29 сентября — последний день, чтобы успеть передать квартиру дольщику. С 30 сентября начнется просрочка, по которой считают неустойку.
  • К конкретному числу: «Застройщик обязуется получить разрешение на ввод до 31 декабря 2016 и обязан передать квартиру не позднее 30 июня 2017 года». Тогда неустойку считают с 1 июля 2017.

Найдите в своем договоре обещанный срок. Именно от него будете считать неустойку.

Доказательства

Возместить расходы на наем жилья (в простонародье — на аренду квартиры) можно, если вы докажете, что вынуждены снимать. Чтобы это доказать, понадобится договор найма, который вы заключили с хозяином квартиры, копия паспорта и копия трудовой. Документы должны рассказать такую историю: вы зарегистрированы в одном городе, но вынуждены по уважительной причине проживать в другом городе, в котором вы и купили квартиру.

  • У Люси сочинская прописка, а работает она в Москве — в трудовой есть запись о московской компании. Это значит, что Люся вынуждена снимать жильё. А ее договор найма докажет, что она живет на съемной квартире, а не у бабушки в Мытищах.

Эти соображения и документы используйте в первую очередь для переговоров с застройщиком, а не для суда. Суд — это лишние траты времени и денег на юристов без гарантии результата. В то же время застройщик должен почувствовать, что вы готовы судиться, — он этого чаще всего не хочет. Обязательно пугайте застройщика судом.

Боритесь за свое

Застройщики чувствуют себя вольготно, потому что их клиенты мало с них требуют. Почему-то покупатели новостроек не возражают против разбитых окон, кривых дверей, проемов, стен и полов, просроченной сдачи и других неприятных вещей: «Сдали квартиру — и слава богу». Расслабленные застройщики только рады.

Не давайте застройщикам спуска. Возьмите за правило выносить им мозг по любому поводу, который посчитаете важным. Они взяли миллионы ваших рублей — пусть работают. В любой непонятной ситуации с застройщиком включайте клиента из ада.

Составьте претензию

Можно не читать всю статью, а просто скачать наш шаблон претензии. Желтым в шаблоне выделены данные, которые вам нужно заменить. Скачать шаблон можно по ссылке.

Составьте письменную претензию на имя главного лица компании. Его называют директором, генеральным директором, президентом — зависит от степени его самовлюбленности и того, насколько его любила в детстве мама. Как именно в вашем случае — посмотрите в выписке из единого реестра юрлиц. По ИНН или ОГРН застройщика скачайте выписку из реестра и найдите в ней раздел «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица»:

В моей выписке в строках 34—36 указано имя полностью, в строке 39 — должность. Они и нужны для претензии

В претензии поставьте сегодняшнюю дату и укажите срок передачи ключей по договору. Напишите так:

  • Согласно основополагающему принципу гражданского и международного права pacta sunt servanda (лат. «договоры должны соблюдаться»), между участниками гражданско-правовых отношений устанавливается базовая договоренность о соблюдении заключенных соглашений. Данный принцип закреплен в ст. 26 Венской конвенции о праве международных договоров (Вена, 23 мая 1969 г.).
  • Каждый действующий договор обязателен для его участников и должен ими добросовестно выполняться. Добросовестность означает верность договору, учет интересов сторон договора, уважение к согласованному обязательству, следование ему, надлежащее выполнение того, что было согласовано сторонами, в частности осуществление той цели, к которой стремились стороны, вступая в договор. Участники договорных отношений должны заботиться об интересах друг друга.
  • Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполнятьсянадлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
  • Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
  • Согласно ст. 10 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойки, предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором (штрафы, пени), и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
  • Согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Далее потребуйте в претензии компенсации расходов на наем. Расскажите, что вы надеялись на добросовестность и благонадежность застройщика ООО «Рога и копыта» (тут поставьте название вашего застройщика). Поскольку вы зарегистрированы по месту жительства в таком-то городе, а работаете в этаком, то вынуждены снимать квартиру в то время, когда должны были уже получить ключи от квартиры и переехать. Эти факты подтверждаются ДДУ №... от такой-то даты, копией паспорта, копией трудовой, копией договора найма квартиры. Договор найма заверять у нотариуса не обязательно. Вот пример, как я бы это написала, — можете скопировать и вставить, заменяя данные на ваши:

  • Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Я рассчитывала на добросовестность и благонадежность ООО «Рога и копыта».
  • Я зарегистрирована в г. Сочи, а работаю в ООО «Антилопа-гну» в г. Москве, что подтверждается приложенными к настоящей претензии копией паспорта и копией трудовой книжки. Поскольку в г. Москве у меня нет собственного жилья, я оплачиваю наем квартиры в размере 25 тысяч рублей ежемесячно, что подтверждается приложенной к настоящей претензии копией договора найма.
  • В соответствии с договором долевого участия № 15/15 от 15.05.2016 ООО «Рога и копыта» должно было передать мне ключи от квартиры № 69 в доме № ГП-2 по адресу г. Москва, ул. Арбатовская, д. 24 не позднее 30 июня 2017 года. Однако ООО «Рога и копыта» на момент написания претензии не выполнило это обязательство, в связи с чем я вынуждена оплачивать наем квартиры и далее.
  • Предлагаю ООО «Рога и копыта» компенсировать мне расходы на наем квартиры в размере 50 тысяч рублей единовременно за расходы с 01.07.2017 по 31.08.2017 и далее с 01.09.2017 ежемесячно по 25 тысяч рублей до момента передачи ключей от квартиры по ДДУ№ 15/15 от 15.05.2016.

Копии документов прикладываете к претензии и упоминаете об этом в претензии. Сумму компенсации предлагаем посчитать со дня, который следует за максимальным сроком передачи ключей по ДДУ. Укажите способы связи с вами: номер телефона, электронную почту.

Претензию составьте в двух экземплярах, распечатайте и подпишите.

Отправьте претензию

Если вы живете в том же городе, где находится офис застройщика, отнесите ему претензию сами. На ресепшене вам на обоих экземплярах поставят дату и номер входящего письма, то есть зарегистрируют ваше обращение. Один экземпляр остается застройщику, второй вернут вам.

Если офис застройщика в другом городе, отправляйте ему два письма: ценное с описью вложения и уведомлением о вручении и заказное. Ценное — это ваша подстраховка. Оно придет в почтовое отделение и в случае чего докажет, что вы отправляли застройщику не открытку на День строителя, а действительно претензию. На почту застройщики не очень-то и ходят, поэтому второе письмо — заказное — выполняет свою реальную функцию — передает информацию. Заказное письмо принесут застройщику в офис: так больше шансов, что он действительно получит вашу претензию.

Договоритесь о компенсации

В течение 10 дней застройщик обязан вам ответить. Если застройщик адекватен, то он пригласит вас в офис, где поторгуется насчет суммы компенсации. Возьмите с собой диктофон и ведите запись.

Вам в помощь — глава 25 Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств и закон № 214-ФЗ, по которому застройщик вам обязан сдавать дома в срок. Торгуйтесь за то, чтобы застройщик оплатил вам сумму найма, которую вы переплатили со дня просрочки, и оплачивал наем и дальше — до передачи ключей. Это реально и вполне в пределах рисков, заложенных в бюджет застройщика.

Со стороны застройщика, скорее всего, будет юрист компании. Если у вас есть на примете хороший юрист или адвокат по недвижимости, берите его на встречу или доверьте действовать от вашего имени.

Когда вы сторгуетесь, то подпишете с застройщиком соглашение, в котором будет указано, какую сумму и как вам выплачивает застройщик. Это может быть такая формулировка:

Застройщик ООО «Рога и копыта» выплачивает дольщику Бендеру Остапу Ибрагимовичу сумму в размере 25 000 рублей ежемесячно 5-го числа с 01.07.2017 до момента передачи ключей в ЖК «Золотой теленок» по ДДУ № 33 от 20.12.2016 и единовременную сумму в размере 50 000 рублей. Реквизиты для перечисления денег:...

По соглашению застройщик оплачивает дольщику неустойку за нарушение срока, моральный вред, расходы на наем до сдачи дома в эксплуатацию. Личный архив юриста Андрея Таргашова

Не смешивайте компенсацию и неустойку

Я советую вам не смешивать две претензии — о компенсации найма квартиры во время просрочки передачи и о неустойке за само нарушение сроков передачи.

На месте застройщика я бы постаралась, наоборот, в соглашении указать, что иных претензий дольщик не имеет. Не соглашайтесь на эту формулировку: когда получите ключи, составите еще одну претензию — теперь уже о выплате неустойки за просрочку передачи.

Застройщик вам наверняка возразит: «Вы и так получаете компенсацию за наем! Хотите неустойку — откажитесь от компенсации найма». Чтобы парировать на переговорах, выучите такую фразу:

  • «Согласно статье 10 закона 214-ФЗ, а также пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 „О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств“ убытки в виде расходов на наем взыскиваются в полной сумме сверх неустойки, так как неустойка носит штрафной характер».

Дальше выдерживайте театральную паузу, пока юрист застройщика краснеет от стыда и тихо исходит пеной.

Если застройщик — бандит

Если директор — бывалый бандит, на встрече он даст понять, что не готов пойти вам навстречу, а если вы будете прикладывать дополнительные усилия, то вам сломают пальцы или причинят вред вашей семье.

Обычно бандиты в этой сфере будут упоминать связи в МВД и судах: дескать, любое дело против них замнут и потеряют. У вас в арсенале всегда есть более высокие судебные инстанции, прокуратура и огласка в СМИ. Местные бандиты кажутся себе неуязвимыми, но побаиваются лишней публичности и проверок из Москвы.

Дальше у вас два пути: отступить или сражаться. Формально правда на вашей стороне, но необходимо оценить затраты на защиту своих прав и прав своей семьи. На этом этапе у вас обязательно должен быть опытный адвокат.

На полях отметим, что бандиты редко управляют образцовыми девелоперскими компаниями, которые радеют за качество объектов.

Борьба с организованной преступностью в России — ответственность МВД; главу МВД назначает президент по совету премьер-министра. Участвуйте в выборах, чтобы влиять на уровень преступности в вашем регионе.

Источник: «Т—Ж»

Как изменились тарифы ЖКХ в Кирове с 1 июля 2017 года

Инфографика с изменением тарифов ЖКХ в Кировской области с 1 июля 2017 года.

График отключения горячей воды в Кирове

Список адресов домов и организаций, которые будут отключены от горячего водоснабжения из-за гидравлических испытаний в период с мая по июль 2017 года.

Как оформить земельный участок?

Порядок оформления и список документов при оформлении земельного участка в собственность.

Как квартиру перевести в нежилое помещение?

Разбираем вопрос о том, как квартиру перевести в нежилое помещение, какие документы для этого нужны и какие требования предъявляются к помещению.

Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры

Спецразмещение

Продаю 2-ую квартиру, 44 кв.м., 2 этаж

Комсомольская ул., 37

Цена: 1 650 000 руб.

Самые читаемые новости